序言：在当今时代，不管是购买房屋或者是租赁房屋，在交易的初期支付一定的定金已经成为一个不争的事实。随着房产政策的不断调整，以及房产交易本身的复杂性、多变性、不确定性，因定金条款的适用引发的纠纷日渐增多，现就本人成功代理的一件定金合同纠纷案件稍作陈述，以期使您从某个角度加深对定金条款的认识。案情：被告王某通过某中介售房，2012年5月，在中介的参与下同原告陈某签订了房屋买卖合同，合同约定的付款方式为在原告办理好贷款手续时支付首付款30余万元，余款在办理好过户手续后付清，原告陈某支付定金2万元。中介费由原告陈某承担，合同签订后原告通过中介支付了2万元定金，被告也依约将房产证和土地证交至中介方。似乎一切都在按部就班的进行着，然办个月过去了，原告办理贷款的事宜仍未确定，被告便请中介方居中协调，一个月后，原告始终未确定贷款事宜，对于首付款更是不肯支付。被告无奈，只得请中介方协调解除的事宜，经过协调，原告方同意解除，且被告不得扣其定金，三方约定了日期，退定金，但约定的当天，因原告来的迟，被告便将两万元交到了中介，拿回了两证。之后，被告另找了一家中介挂牌卖房，且在2012年7月份交易成功。但令被告想不到的是，原告竟以被告违约卖房为由，要求适用定金罚则，要求被告双倍返还4万元。被告接到诉状，心急如焚，找亲友、朋友商量对策，被告初次找到我，我分析的和之前他听到的基本相同，认为胜诉不大，但也告诉他具体还要看对方的诉状及证据材料。被告对原告的起诉感到既突然又气愤，被告认为案件已经到法院了，自己对法律方面的知识甚是薄弱，认为自己需要律师替自己应诉，真正保护自己的权利。毕竟诉讼的事情变数很大，专业性要求很高，不管是事实的把握或是程序的要求律师均占优势。自己的压力也小些，这样被告同我建立了委托关系。接到案件，凭被告提供的材料及被告的口述，我判断，对被告非常不利，一、合同中对支付首付款的期限未予明确；虽是原告违反了口头约定，但提供不出证据，法官审判最主要的就是证据啊，真是哑巴吃黄连有苦说不出。二、既使对方违背口头约定，那么被告要解除合同也需要事先通知原告，或者委托律师发份函件，催告其在一定期限内支付，否则才可以解除，催告是因延期履约解除合同的的必经程序，这属于法律明文规定的内容。对这一点被告也是后悔莫及。然该发生的都已经发生了，任何的措施都已错过了时机。通过分析，我发现这里面也有很多的疑点：任何事情都有一定的预兆，然被告对诉讼的到来却感到非常意外，这是什么原因？中介方做为参与合同交易的居中方，对此又有什么样的看法呢？被告将定金交到中介后，又发生了什么？带着这些疑问，律师的执业也要求我必须查清真相，最大限度保护被告合法权益，我接下来同另外一名同事共同向中介做了调查，中介向我们陈述了事情的经过：“此案原被告双方事实上已经达成解除合同的一致意见，只是因为中介方要收足额的中介费，原告不同意，之后也没有再同中介联系、沟通。”我意识到这种诉讼策略很可能是原告通过咨询相关法律工作者，最终确定下来的。这样对我们的取证压力就加大了。向中介公司调查后，我发现一个对被告很有利的环节，双方已在中介的参与下达成了解除合同的一致意见，实际上原告只是因为中介费的原因，才提起了这样的诉讼。被告感到突然也在情理之中了。抓住这样一个线索，我重点向被告确认了了双方协商一致解除合同的相关情况，看看被告是否有相关的证据，被告听到这点对自己有利，精神为之一振，赶快告诉我，当时谈这件事时中介在场，而且我们的邻居也在场，我家没买车，我们有时用车，就用他家的，他当时在场的，可以作证。到此我的代理思路已经了然于胸。下面就是我综合法律相关规定针对本案提出的代理意见：被答辩人的诉求应予驳回！理由如下：一：本案中违约的是被答辩人。被答辩人诉称答辩人违约将房屋另售他人不是事实。答辩人、被答辩人和第三方中介机构就签订合同涉及的付款期限、支付方式、中介费用及中介服务的内容等做了充分的协商后签订了《房屋买卖中介服务合同书》一份，其中第一条明确约定：“……上款所述房屋买卖、甲方和乙方共同委托昆山市陆家镇乐意房产提供中介服务，愿意承担中介费用（大写）陆千元，其中乙方（买方）6000元，包括贷款手续费。”并口头约定了首付款时间在一个月之内。答辩人在合同签订后便将所售房屋的产证交到中介方，然被答辩人始终未将办理贷款的材料提交给中介，答辩人多次催促中介方和被答辩人。但被答辩人始终未明确贷款事宜，答辩人也请中介方向被答辩人确认贷款事宜并提出：“现在都一个月过去了，首付款先付给我吧，我们卖房子也是急需用钱的。”然而被答辩人毫不在意合同已签订一个月的事实，在答辩人要求支付首付款时竞提出： 房价有点高。 至此，被答辩人的违约行为显而易见。被答辩人自己首先违约，却恶人先告状。谎称答辩人违约。真是岂有此理！定金罚则是针对违约一方的处罚。答辩人没有违约行为，不适用定金罚则。二、答辩人已与被答辩人解除合同 在近一个月的时间里答辩人通过中介多次同被答辩人协商沟通办理贷款的情况，被答辩人始终未给予明确的回复。答辩人向被答辩人提出：“你不买就算了，也不要拖着我了，违约金我也不扣了，我房子另卖他人了。”通过协议，五月底，答辩人同被答辩人协商一致同意解除合同并退还定金，因当天被答辩人来的很晚，答辩人便将2万元交到中介，换回产证，在答辩人离开中介时，在中介外面的马路上遇到了被答辩人，答辩人告诉被答辩人定金我退到中介处了，你去领吧，被答辩人便去了中介。至此，双方已达成解除合同的合意。令答辩人想不到的是，在时隔6个多月后，被答辩人将答辩人诉至法院，实在是令答辩人费解。三：从答辩人将房屋另卖他人的事实来看，答辩人也不存在违约动机。答辩人在和被答辩人解除合同后，以相同的价格另卖他人，首先答辩人违约不是为了涨价，其次答辩人违约也不是为了自己继续拥有该房，认为答辩人违约实属无稽之谈。另外为了证明双方已经解除合同的事实，我还申请了证人出庭作证，经过庭前充分的调查、准备，庭审中双方举证、质证，及针锋相对的辩论。最终法院采纳了我的代理意见。被告事后也连声道谢。（以上为本律师实际办理的案件，写出以便参考）